Энтузиазм лендлордов сошел на нет -Агроинвестор
Добро пожаловать на "Агроинвестор 2.0". Старую версию сайта можно найти по этой ссылке. Об ошибках и пожеланиях можно сообщить здесь.
Не более 5МБ
Спасибо! Вы подписаны на нашу рассылку!

Энтузиазм лендлордов сошел на нет
Андрей Сизов
Агроинвестор
апрель 2015
Как изменился рынок сельхозземель за последние два года
Фото: Ю. Эйвазова

Растущий интерес к землям перестает быть мировым трендом. В России сделок на сотни тысяч гектаров ждать тоже не приходится. Агрохолдинги продолжат приобретать небольшие наделы рядом с основными активами.

В последние два года российский рынок сельхозземель претерпел значительные изменения. Агрокомпании теперь более вдумчиво подходят к выбору регионов для вложений. Причины такой осторожности — сохраняющаяся в целом непростая ситуация в сельском хозяйстве, сложности с доступностью денег, а также то, что энтузиазм инвесторов, отмечавшийся в стране в 2007—2008 годах, совсем сошел на нет.

Забыть про рост цен?

Уверенный рублевый рост цен на землю на десятки процентов ежегодно, который можно было наблюдать до предыдущего финансового кризиса, в ближайшие годы вряд ли повторится. В то время в агробизнес приходили новые инвесторы и довольно активно скупали уже действующие сельхозкомпании с большими земельными наделами. После такого бодрого перио­да в 2008-м фиксировался сильный провал цен — в полтора раза к предыдущему году и более. Активность стала нулевой, что было связано как со сложной финансовой ситуацией, так и с быстрым удешевлением агротоваров и падением выручки с гектара.

В 2012—2013 годах стоимость земли несколько выровнялась: она опять стала дорожать. Тогда, например, в Краснодарском крае цены за год увеличились на 50% — с 53 тыс. руб./га до 79,5 тыс. руб./га (здесь и далее — средние цены), а на Ставрополье на 16%: с 36 тыс. руб./га до 42 тыс. руб./га. В регионах Цент­рального Черноземья земельные активы тоже росли в цене, хотя все еще оставались дешевле, чем на юге. Так, в Воронежской области стоимость одного гектара поднялась на 20% — с 17 тыс. руб. до 20,5 тыс. руб., в Липецкой на 23% — с 16,5 тыс. руб. до 20,3 тыс. руб.

Но в прош­лом году на юге эта тенденция прекратилась. С 2013 по 2014 год рублевые цены по ЮФО упали почти на 20%. В центре земля, напротив, продолжила дорожать, за год прибавив примерно 22% в среднем по округу.

Такая ситуация складывается, во-первых, из-за общих экономических проблем в стране. Во-вторых, влияют мировые цены на зерно и масличные агрокультуры: в сезоне-2014/15 они находятся на исторически низких уровнях, и их повышения, увы, не приходится ждать и в следующем сельхозгоду. По­этому показательно, что на юге земельные активы сейчас дешевеют.

Это основной экспортный регион, и формирование стоимости земли там во многом зависит от стоимости зерна и масличных на мировом рынке. В-третьих, стоит отметить, что, к сожалению землевладельцев, мода на инвестиции в земельные активы на глобальном уровне в последние годы проходит, что, конечно, сказалось и на России.

Спрос меняет географию

Стоит отметить, что раньше цены на юге были очень сильно завышены относительно показателей по цент­ральному округу. Так, земля в областях ЦЧР в 2012—2013 годах была в 3−5,5 раза дешевле, чем в Краснодарском крае, и в два-три раза уступала в цене уровню Ставрополья и Ростовской области. Эту разницу мотивировал большой спрос именно на участки в южных регионах.

Несколько лет назад в девяти случаях из десяти инвесторы, которые хотели вкладывать деньги в сельское хозяйство, выбирали юг. Можно сказать, что сейчас наступило некоторое отрезвление. Учитывая непрогнозируемое госрегулирование экспорта, ставка на внутренний рынок теперь во многом выглядит более надежной. А внутренний рынок — это, во-первых, Черноземье, где стремительно развивается животноводство и локальный спрос на зерно.

При этом проводить сделки с землей на юге, и в первую очередь на Кубани, по-прежнему непросто. Предложение в целом невелико, но относительно высоки риски вмешательства местных властей.

Не добавляет оптимизма возможным инвесторам и потенциальная конкуренция за наделы с краснодарским «Агрокомплексом», который связывают с семьей губернатора края Александра Ткачева. По факту компания уже стала крупнейшим землевладельцем ЮФО. В 2014 году холдинг приобрел около 230 тыс. га: 170 тыс. га у «Валинора», 20 тыс. га у PepsiCo и 40 тыс. га у «Севера Кубани».

В ближайшие годы основная инвестиционная активность будет наблюдаться именно в Центральном Черноземье. Крупные холдинги продолжают консолидацию земель в регионе. Например, в прошлом году «Продимекс» приобрел «Агрокультуру» со 160 тыс. га, а «Авангард-Агро» купил 27 тыс. га у «Агро-Инвес­та». Разница в ценах по ЦЧР и югу, вероятно, продолжит сокращаться. Когда без каких-либо предпосылок закрывают экспорт, тем самым изымая десятки процентов дохода сельхозпроизводителей на юге — это, конечно, воспринимается как негатив.

В центральных регионах в любом случае в краткосрочной перспективе продолжится инерционный рост животноводства, а значит, увеличится спрос на зерно. В этой связи, кстати, можно ожидать, что у крупных животноводческих холдингов сохранится интерес к расширению собственных земельных наделов.

Крупных сделок не будет

В ближайшие годы сельхозпроизводители продолжат постепенно укрупняться. Хотя много масштабных сделок на сотни тысяч гектаров мы, скорее всего, не увидим. По-прежнему будут приобретаться небольшие земельные наделы более слабых и менее эффективных соседей рядом с основным бизнесом покупателей.

Крупные инвестиции могли бы прийти в страну из-за рубежа. Но, поскольку отношение к России в целом изменилось с марта 2014 года, сложно ожидать, что иностранные и в первую очередь западные деньги сейчас могут появиться в серьезных объемах.

Правда, учитывая попытки российских политиков переориентироваться с запада на Китай, наладить отношения со странами персидского залива, не стоит исключать экстравагантный вариант вложений с этих сторон. Тем более что названные регионы традиционно достаточно активно инвестируют в сельхозземли. Хотя здесь есть и свои «но».

Например, у того же Китая не лучшая репутация: его часто критикуют за не очень прозрачное приобретение значительных земельных наделов за рубежом, преимущественно в небогатых африканских странах.

Трудно рассчитывать и на активизацию российских компаний. По большому счету единственной из крупных финансово-промышленных групп, заявлявших об интересе к сельхозземлям, была АФК «Система».

Но можно предположить, что пока у корпорации много других проблем. Поэтому каких-либо значительных отечественных инвестиций ждать не приходится, как и принципиального изменения ситуации на земельном рынке.

Цены продолжат оставаться довольно низкими, ведь для того, чтобы они выросли и хоть немного приблизились к уровню цен в других странах с сопоставимыми рисками (например, Аргентине) нужно, чтобы в отрасль пришли серьезные деньги, но их пока не видно.

Тем не менее для привлечения потенциальных инвесторов есть несколько факторов. Во-первых, в текущем сезоне черноморский экспорт из России и Украины идет на рекордных уровнях — каждая из стран вывезет около 30 млн т зерна. Более 60 млн т на двоих — это сложно не заметить. Второй позитивный момент — развитая инфраструктура: порты, элеваторы, железная дорога, для той же Бразилии это один из ключевых лимитирующих факторов.

В-третьих, в России и на Украине относительно легко вести масштабное сельское хозяйство. В Европе средняя ферма — это несколько десятков гектаров, в США — 100−300 га. Если вы крупный инвестор и хотите вложить $50−100 млн в сельхозземли, то собрать там большой земельный актив из маленьких кусочков — очень непростая задача.

А в России и на Украине в силу принудительной коллективизации сложилась достаточно крупная форма хозяйствования, костяк нашего растениеводства. При желании инвестор может довольно быстро и легко консолидировать большие наделы или купить их у действующих игроков. Но чтобы это произошло, необходимо совершенно другое отношение к России, иной инвестиционный климат. И совсем не нужно такое непредсказуемое госрегулирование, которое по факту страна имеет в этом сезоне.

Где потенциал

Российские чиновники любят вспоминать, что с 1980-х годов из оборота страны выбыло 30−40 млн га. Это спорный аргумент, который совсем не означает, что земли в мире не хватает. Значительные резервы земель есть в США (сейчас они находятся в программе консервации) и Европе. Возможности для увеличения посевов имеет Бразилия — страна номер один как объект для инвестиций в агропром в целом и сельхозземли в частности среди развивающихся государств.

Кроме того, есть другие страны Южной Америки и Африки. А если, несмотря на все сложности, в ближайшие несколько лет стабилизируется ситуация на Украине, и она либерализует земельный рынок (сейчас в стране нет права частной собственности на землю), в том числе и под влиянием международных организаций-кредиторов вроде МВФ, то вполне возможно, что в государстве сформируется рынок сельхозземель. Если это произойдет, и западные деньги поверят в Украину, то она станет очень сильным конкурентом России по этому вопросу.

В целом стоит отметить, что юг и ЦЧР — наиболее привлекательные для инвесторов зоны. В Поволжье крупных сделок не ожидается. Покупки больших земельных наделов в этом регионе за последние годы не показательны.

Например, в 2013-м «Букет» приобрел около 40 тыс. га у компании «Синергия» в Саратовской области. Но эту сделку следует рассматривать как желание покупателя развить собственную сырьевую базу. Это вертикальная интеграция «Солнечных продуктов» (входят в «Букет»), а не покупка земли, чтобы заняться растениеводческим бизнесом, выращивать зерно для повышения будущей капитализации.

Рынок земли в Поволжье в общем малоактивен, и значительных изменений пока не предвидится. Дальнейшие перспективы округа — приобретение более сильными хозяйствами слабых соседей с небольшими участками.

Про другие регионы говорить и вовсе достаточно сложно. После девальвации рубля земля в центре и на юге стоит дешево, поэтому нет смысла уходить вглубь России, когда есть более понятные объекты для возможных инвестиций в ее европейской части.

Автор — исполнительный директор аналитического центра «СовЭкон». Статья написана специально для «Агроинвестора».

«Агрокомплекс» Стал крупнейшим на юге
Акционеры компании «Агрокомплекс» в конце марта рассмотрели вопрос присоединения краснодарского хозяйства «Большевик», сообщали «Ведомости» со ссылкой на холдинг, а также «Югптицепрома», контрольный пакет акций которого «Агрокомплекс» купил еще в 2011 году.

По словам менеджера «Большевика», фактически компания уже полтора года работает под управлением «Агрокомплекса», это будет присоединение де-юре. В прошлом году холдинг скупал агропредприятия: приобрел пять хозяйств с 30 тыс. га у «Вимм-Билль-Данна» и группу «Север Кубани» с 40 тыс. га, а в конце года договорился о покупке российских сельхозактивов холдинга «Валинор» (14 хозяйств в Ростовской области и Ставропольском крае со 170 тыс. га).

До декабрьского скачка валютных курсов он был должен банкам около $500 млн, это превышает стоимость его активов, комментировал акционер Valars Management (головная компания «Валинор»).
Сделка по хозяйствам «Валинора» закрыта, рассказывал «Ведомостям» менеджер «Агрокомплекса».

Этот факт подтвердили пресс-службы банка «Возрождение» (ему компания была должна около 650 млн руб.) и Сбербанка. Российские активы были заложены Сбербанку по долгам примерно на $200−220 млн, «Агрокомплекс» выкупил эти обязательства, с остальными банками договаривается, отмечал акционер Valars Management.

На момент сдачи номера вопросы по присоединению «Большевика» и «Югптицепрома» еще не были решены. Но поглощение «Валинора» и «Большевика» доведет земли «Агрокомп­лекса» до 440−450 тыс. га, что сделает его крупнейшим землевладельцем на юге страны.
Kомментарий
Для нашей компании увеличение земельного банка — это перманентный процесс. У нас каждый день происходят сделки с землей: что-то докупаем, от чего-то отказываемся, постоянно запущены процессы по выкупу долей, регистрации прав собственности. И постепенно мы, безусловно, расширяемся. Крупные земельные массивы сейчас не покупаем, в основном берем в долгосрочную аренду: это выгоднее, если смотреть на текущую ценовую конъюнк­туру. Я считаю, что в нынешней экономической ситуации рыночная стоимость земли завышена, поэтому нам проще арендовать участки, чем выкупать их в собст­венность. Хотя мы делаем и то, и другое.

В ближайшей перспективе существенных земельных приобретений у компании не будет. У нас более-менее сбалансированная ситуация по регионам и экспансию в какой-то конкретной области пока не планируем. Общий земельный банк «Продимекса» сейчас составляет более 500 тыс. га в Краснодарском и Ставропольском краях, Белгородской, Воронежской, Пензенской, Курской областях и Башкортостане.
Kомментарий
Соглашусь с автором статьи, что тенденция прошедших нескольких лет — рост цен на землю в Центральном Черноземье, который измеряется десятками процентов ежегодно. Последние полгода его мотивируют инфляционные процессы, происходящие в стране. Но все-таки главная причина — высокий спрос со стороны сельхозкомпаний. Региональные агрохолдинги оптимизируют земельные банки, и при наличии интереса к какому-то конкретному участку, например, к земле вокруг их активов — элеваторов, МЭЗов, сахарных заводов, свино-, птицекомплексов — готовы переплачивать, давая цену выше рыночной.

Сомневаюсь, что земля в ЮФО сейчас становится дешевле. Возможно, такие предпосылки есть в отдельных районах, к примеру, засушливых восточных частях Ростовской области — в отрасли стали понимать качество этой земли и не самые лучшие климатические условия для работы. Но я бы не стал говорить о негативной динамике в наиболее интересных районах Краснодарского края, Ставрополья, Ростовской области.

На мой взгляд, сейчас в стране сложилась позитивная ситуация для покупателей земельных активов. Поскольку банки заняли достаточно жесткую позицию по отношению к проблемным заемщикам, вынуждая владельцев агроактивов продавать земли для получения ресурсов на погашение кредитов. Поэтому количество предложений на рынке может расти. В первую очередь, речь идет о региональных игроках на уровне одного или нескольких районов с земельным банком в пределах 10 тыс. га. Но возможны и более крупные приобретения. Например, у нашей компании в процессе исполнения две сделки с покупкой 15 тыс. га и 35 тыс. га земли в центре России.
Статьи по теме
Рекомендации
Показать еще