Журнал «Агроинвестор»
Подмосковных лендлордов заставляют обрабатывать агроземли или отказаться от них
Нужно вовлекать участки в сельхозоборот, настаивает губернатор региона Андрей Воробьев. Тотальная проверка показала, что 31% областных участков
используются не по назначению. Владельцев штрафуют и повышают земельный налог. В январе им запретили строить на сельхозземлях, а с июня будут изымать их за нецелевое использование.
В январе правительство Подмосковья запретило переводить земли сельскохозяйственного назначения в категорию под многоэтажное строительство (здания выше трех этажей). Как заявил губернатор региона Андрей Воробьев, необходимо вовлекать больше земель в сельхозоборот, и эта мера станет одним из стимулов.
Проверки и штрафы
Еще в конце 2013 года Московская область переоценила кадастровую стоимость земель. В результате она выросла в среднем на 70-80% и приблизилась к рыночной. С середины 2014-го стала взиматься плата за изменение разрешенного вида использования земли (документ, регламентирующий порядок ее использования), прежде оформлявшееся бесплатно. А за использование сельхозземель не по назначению начисляются штрафы.
По итогам 2014 года Московская область планирует собрать около 25 млрд руб. поступлений от земельного налога — на 8 млрд руб. больше, чем годом ранее, говорит зампред правительства региона Александр Чупраков. Это результат, во-первых, увеличения кадастровой стоимости земли, а во-вторых, вовлечения в налоговый оборот 72 тыс. участков, у которых отсутствовали категории и вид разрешенного использования.
Завершить начатое власти планируют к 1 июня 2015 года — они будут не только начислять штрафы, но и изымать землю, предупреждает Чупраков. Такая процедура предусмотрена законом в случае, если владелец земли три года использует ее не по назначению. Поэтому актуальным вопросом для девелоперов становится защита титула, говорит директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова.
Не по назначению
Весь прошлый год власти региона в лице сельских поселений проводили сплошную проверку использования сельхозземель, рассказывает один из подмосковных лендлордов. Если раньше контроль был выборочный, то теперь проверялись все сельхозугодья. Проверено 928 тыс. га, и 31% из них, как выяснилось, используется не по назначению, утверждает Чупраков.
На собственников этих участков, по его словам, наложены штрафы в 10% от кадастровой стоимости участка (максимум 0,5 млн руб.), их общая сумма составила 140 млн руб. Вдобавок таких собственников лишили льгот: теперь они платят не 0,3% от кадастровой стоимости, а в 5 раз больше — 1,5%.
Подмосковное правительство уже передало в Росреестр и Россельхознадзор материалы в отношении 12,3 тыс. земельных участков общей площадью 282,8 тыс. га, используемых не по назначению.
К 2021 году все эти меры позволят ввести в оборот около 400 тыс. га земель сельхозназначения, надеется Чупраков; это вчетверо больше, чем за два минувших года.
К тем, кто использует сельхозземли не по назначению, стали применяться намного более жесткие меры, резюмирует Тикова. Штрафы ощутимые, жалуется другой подмосковный лендлорд.
Земли не переводятся
Выходом из положения для владельцев сельхозземель, использующих их в иных целях, могло бы стать изменение вида разрешенного использования на эти участки. Но как раз с этого года процедура усложнилась и подорожала.
Если кадастровая стоимость сотки земли, расположенной в пределах 30 км от МКАД и оформленной под сельское хозяйство, составляет 1 тыс. руб., то с переводом под жилищное строительство ее стоимость сразу возрастает до 250 тыс. руб., в сотни раз увеличивается и налог, приводит пример Тикова. А переоформление под жилищное строительство участка в 60 га в 7 км от МКАД обошлось бы в 1 млрд руб., говорит другой подмосковный землевладелец.
В прошлом году область почти не меняла виды разрешенного использования земель, говорит крупный землевладелец.
А в этом изменилась процедура согласования: региональная власть забрала у сельских поселений часть полномочий, и у них мало возможностей влиять на градостроительную политику. Теперь все разрешения выдает областное правительство, в том числе согласует вид разрешенного использования.
У крупных лендлордов ситуация разная, рассказывает сотрудник крупного банка, оформлявший сделки с подмосковной землей: если, например, группа «Абсолют» и структуры Александра Клячина (владеет сетью отелей Azimut, гостиницей «Метрополь» и др.) успели изменить статус части земель, то «Гео-девелопмент» столкнулся с трудностями.
«Гео-девелопмент» в той же ситуации, что и остальные девелоперы, говорит его гендиректор Максим Лещев: «Правила ужесточились, у области много нововведений, но выполнять заявленное чиновники пока не готовы — например, полномочия между областью и муниципалитетами до конца не разграничены».
Цель — фискальная?
Идея сохранить земли под сельское хозяйство сама по себе правильная, но нет эффективного инструмента, как привлечь в него бизнес, указывает Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости». Если даже область отберет неиспользуемые земли, эти огромные массивы так и будут простаивать, уверен гендиректор Совхоза им. Ленина Павел Грудинин: «Ни в одной стране мира не борются за повышение сельхозпроизводства увеличением налогов, нужно делать этот бизнес доходным».
Сейчас владельцы таких земель, как правило, стараются сдать их соседям-сельхозпроизводителям, говорит Таганов. Так поступает ПСН, подтверждает Тикова: на принадлежащих группе участках уже организовано производство молочной продукции, готова она рассматривать и других арендаторов.
Действия подмосковных властей несколько противоречивы, считает один из собеседников «Ведомостей». С одной стороны, они хотят привлечь инвестиции в регион, а с другой — откладывают с конца 2015-го на середину 2016 года срок составления генпланов городов, без которых невозможно изменить вид использования участка (муниципалитеты не успевают принять генпланы вовремя).
Цели немедленно стимулировать жилищное строительство нет, объясняет один из подмосковных чиновников. «Даже малоэтажное жилье на сельхозземлях будем согласовывать крайне неохотно, — заявил “Ведомостям” зампред подмосковного правительства Герман Елянюшкин. — Мы и так превзошли мировые стандарты — строим более 1 м² на человека в год».
Статья опубликована в газете «Ведомости»
До 1 трлн руб.
намерен увеличить бюджет региона губернатор Андрей Воробьев, о чем он заявлял неоднократно. Цель новаций подмосковного правительства с сельхозземлями — как раз пополнение областной госказны, уверен партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский.
