Судебная практика изменилась: фермерам стали отказывать в аренде сельхозземель в населенных пунктах без торгов
С 1 января 2023 года в закон «Об обороте земель сельхозназначения» была включена норма, которая дала фермерам право на получение в аренду на срок до пяти лет земельных участков государственной или муниципальной собственности без проведения торгов. Это было сделано в том числе для того, чтобы включить в оборот как можно большее количество земель сельхозназначения, а также для того, чтобы поддержать малые формы хозяйствования в аграрной сфере, что тоже немаловажно, в частности, для развития семейного бизнеса.
До 16 марта 2026 года суды в случае, если земли сельхозназначения находились в населенных пунктах, удовлетворяли иски фермеров, которым отказывали в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков сельхозназначения. Теперь судебная практика пошла иным путем: суды берут за основу новые судебные решения. Например, недавно фермер из Краснодарского края столкнулся с тем, что Верховный суд оставил в силе кассационное решение. Кассационный суд (третья инстанция) указал, что, если земли сельхозназначения включены в категории населенных пунктов, то льготный порядок предоставления данных участков в аренду на них не распространяется. Арбитражный суд Курской области по аналогичному спору 31 марта отказал в удовлетворении иска, сославшись на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 октября 2025 года по делу А32-14969/2024, которое Верховный суд оставил в силе.
Это при том, что земли сельхозназначения часто включают в планы развития территорий и градостроительные планы — с заделом на будущее, чтобы на них, возможно, что-то построить или использовать их по другому назначению. При этом сама категория земельного участка так и остается землей сельхозназначения. Почему такие земли включают в градостроительные планы и насколько это действительно нужно, никто не выясняет. Ведь земли сельхозназначения должны использоваться только для сельхозпроизводства, пока их категорию не поменяли, но при этом предприниматели не могут получить льготное право аренды на данные земли. Это выглядит не совсем логичным, особенно с учетом того, что в России теперь новые нормы, которые специально ужесточили порядок перевода земель сельхозназначения в иную категорию, в том числе как раз для того, чтобы хорошие сельхозземли не уходили в последствии под жилищную застройку и строительство коттеджных комплексов. Таких прецедентов было достаточно много, особенно на территориях, которые прилегали к городским центрам.
Однако в итоге получается, что судебная практика, не учитывая нормы, которые должны влиять на сохранение и введение в оборот земель сельхозназначения, просто не дает фермерам взять данные земли и использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности в населенных пунктах. При этом зачастую такие участки находятся на достаточно отдаленном расстоянии от мест поселения — сел, деревень, городов — и, казалось бы, они должны использоваться. Вопрос в том, что с ними будет при ужесточении требований к их переводу в другую категорию. Возможно, кто-то захочет их приобрести на торгах, но норма закона в 2023 году вводилась для того, чтобы как раз поддерживать малое предпринимательство в агросфере.
Для того, чтобы исправить ситуацию, необходимо вносить более конкретные изменения в земельный кодекс и закон «Об обороте земель сельхозназначения», добавляя в эти документы земли сельхозназначения, находящиеся на территории населенных пунктов. С точки зрения логистики построения бизнеса, особенно малого и среднего, очень важно, когда предпринимателью не нужно куда-то далеко уезжать, чтобы вести свою деятельность, чтобы участок был недалеко от села, рядом с которым он живет.
Возможно, для решения ситуации придется обращаться уже в органы местного самоуправления, в зависимости от того, где находится земельный участок, и просить вносить изменения в части данных земельных участков, чтобы их исключали из зон населенных пунктов. Тогда их можно будет и вводить в оборот, и, соответственно, использовать по назначению. Затем выносить дела на публичные слушания, исключать участки из земель населенных пунктов. Однако этот процесс достаточно непростой, так как уже есть план землепользования и застройки, с которым работает муниципальное образование, и изменения в него будут вноситься крайне неохотно.
Автор — управляющий партнер юридической группы «Ратум».
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
