Журнал «Агроинвестор»
Действующее законодательство позволяет арендаторам без проведения торгов приобрести в собственность земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности. Однако это не всегда возможно. Например, госорганы откажут в приобретении, если участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, а арендатор не уполномочен на строительство этих объектов. О тонкостях выкупа сельхозземель из госсобственности без проведения торгов расскажет автор этой статьи
По закону для выкупа земельного участка сельхозназначения без торгов должны быть соблюдены критерии, закрепленные в Земельном кодексе РФ. Во-первых, арендатор должен арендовать участок не менее трех лет. Во-вторых, у уполномоченного государственного органа должна отсутствовать информация о выявленных и о неустраненных нарушениях законодательства России при использовании такого участка. В-третьих, арендатор обязан подать заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня окончания договора аренды.
В то же время Земельный кодекс ограничивает возможность приобретения земель сельхозназначения из госсобственности без проведения торгов в случае, если участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения (это должно быть отражено в документах территориального планирования и/или документации по планировке территории) и с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов. В случае продажи такой земли в нарушение указанных норм появляются риски оспаривания распоряжения уполномоченного органа о предоставлении участка в собственность и признания договора купли-продажи ничтожной сделкой.
Однако на практике применение норм Земельного кодекса обладает рядом особенностей, так как необходимо учитывать нормы об ограничении в обороте определенных категорий земельных участков. Так, любая земля, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенная для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, объектов морского, внутреннего водного, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, а также автомобильных дорог федерального, регионального, межмуниципального или местного значения, относится к землям, ограниченным в обороте, и не может быть предоставлена в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Данный вывод также подтверждается сформированной судебной практикой.
Причины для отказа
Для отказа в предоставлении земельного участка в собственность достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения (в том числе объектов трубопроводного транспорта соответствующего значения). При этом для отказа в предоставлении не требуется доказательств резервирования этого участка для государственных или муниципальных нужд.
На практике наиболее частыми случаями отказа в предоставлении земельного участка в собственность являются случаи, когда информация о том, что в границах участка планируется размещение объектов транспорта, указана в генеральном плане, правилах землепользования и застройки или схеме территориального планирования.
Особое внимание стоит уделить анализу схем территориального планирования. Нередко в публичном доступе размещаются проекты указанных схем. В связи с этим возникает вопрос, достаточно ли факта наличия информации о планируемом размещении объектов транспорта в границах участка в проекте схемы территориального планирования для отказа в предоставлении такого земельного участка в собственность? Поскольку действующее законодательство не относит проекты схем территориального планирования к документам территориального планирования, то наличие информации в таких проектах о планируемом размещении объектов транспорта в границах участка не может служить достаточным основанием для отказа в выкупе участка. Данный вывод также поддерживается судами.
Также перед подачей заявления о приобретении прав на земельный участок стоит убедиться, что в границах земельного участка отсутствуют дороги общего пользования местного значения (дороги, ведущие к территориям садовых товариществ или к государственным/муниципальным учреждениям, к иным объектам). Данная категория дорог является одной из наиболее сложных для определения. Перечни указанных дорог утверждаются органами местного самоуправления соответствующего поселения, района или округа. Но районные администрации не всегда публикуют вышеуказанные перечни, и потенциально может возникнуть ситуация, когда фактически дорога общего пользования местного значения расположена в границах участка, но информация об этой дороге в публичном доступе отсутствует.
Запросить информацию
Суды при этом считают, что если в акте органа местного самоуправления, которым утвержден перечень дорог местного значения, присутствует информация о том, что в границах земельного участка проходит дорога общего пользования, то данный участок не подлежит предоставлению. Таким образом, если не удается найти перечень дорог местного значения в публичных источниках, единственный эффективный вариант получения актуальной информации — направить обращение в уполномоченный орган местного самоуправления. В ответ на него уполномоченный орган должен предоставить актуальную редакцию перечня дорог или иной документ, содержащий необходимую информацию.
Тем не менее главной особенностью рассматриваемой категории дел является значимость даты, когда данные о предназначении участка для размещения объектов транспорта соответствующего значения были внесены в документы территориального планирования. Суды обращают внимание на то, что такая информация должна содержаться в документах территориального планирования на дату принятия решения соответствующим госучреждением о предоставлении земли в собственность. В качестве доказательств, подтверждающих соответствующий факт, наряду с документами территориального планирования используются разъяснения, содержащиеся в заключении независимой экспертизы, заключении госоргана в области градостроительства, письме разработчиков градостроительных документов.
Письма с соответствующими разъяснениями разработчиков градостроительных документов также используются в случаях, когда присутствуют расхождения между текстовой и графической частями градостроительного документа. Например, согласно текстовой части территориальной схемы планирования в пределах участка планируется строительство объекта федерального, регионального или местного значения, но на графической части указанной схемы объект, планируемый к строительству, расположен вне границ такого участка.
Таким образом, до планируемого приобретения земельного участка из земель сельхозназначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, настоятельно рекомендуется проанализировать соответствующие документы территориального планирования для выявления объектов транспорта, размещение которых потенциально планируется в его пределах. Кроме того, необходимо убедиться в том, что в границах участка отсутствуют дороги общего пользования местного значения. Также рекомендуется провести межевание земельного участка таким образом, чтобы планируемые к размещению объекты транспорта соответствующего значения находились вне границ приобретаемого участка. Это позволит исключить риск признания договора купли-продажи такого земельного участка ничтожной сделкой.
Правила изъятия неиспользуемых земель упростят
Минсельхоз планирует упростить правила изъятия неиспользуемых земель и подготовил проект изменений в федеральный закон об обороте земель сельхозназначения. Документ направлен на устранение недостатков действующего законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, выявленных правоприменительной практикой, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Законопроект позволит сократить сроки изъятия земельных участков, которые не используются по целевому назначению. Сейчас при выявлении таких земель Россельхознадзор обязан в течение следующих трех лет подтверждать, что участки по-прежнему не используются, и лишь затем может добиться их изъятия у владельца через суд. В случае принятия поправок службе не нужно будет подтверждать факт неиспользования земель в течение трех лет. Исключением станут ситуации, когда собственник участка сменился до установления факта его неиспользования, в этом случае у него будет год на освоение земли. Таким образом, срок вовлечения земель в оборот может быть уменьшен на три года, рассчитывает Минсельхоз.
Критерии, по которым можно будет определить, как использовалась земля, должно утвердить правительство. Признаки неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства утверждены постановлением правительства № 369 от 23 апреля 2012 года. В частности, участок может быть признан неиспользуемым, если на пашне не производятся работы по возделыванию агрокультур и обработке почвы, на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30% площади участка, если залесенность и (или) закустаренность превышает 15% площади пашни и др. По информации «Известий», за последние три года было выявлено свыше 2,3 млн га неиспользуемых участков.
Автор — юрист практики недвижимости и строительства Capital Legal Services Денис Михайличенко.
