Зачастую они возникают за наиболее интересные с логистической и агротехнологической точек зрения земельные участки
В Центральном Черноземье и других аграрных регионах страны нередко возникают судебные споры о правах на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Это обусловлено ограниченностью свободных земель и высокой экономической ценностью таких участков.
Несмотря на то, что основная часть паевых земель была выкуплена холдингами достаточно давно, судебные споры за земли сельхозназначения до сих пор продолжаются, и их не становится меньше.
Причины этого могут быть разные, но одна из основных — в том, что менялось законодательство, и в какие-то периоды землепользователи думали, что, работая по привычной схеме, они делают все правильно, но в итоге оказывалось, что права на земли оформлялись с нарушениями. То есть, интерес к земле есть, как есть и заинтересованные лица, которые ищут, где при оформлении участков были нарушения, чтобы воспользоваться ими для оспаривания права собственности и приобрести актив. Зачастую споры возникают за наиболее интересные с логистической и агротехнологической точек зрения земельные участки.
В соответствии с законодательством о приватизации земель сельскохозяйственного назначения (например, Законом РФ от
В регионах с развитой аграрной деятельностью подобные нарушения нередко становятся предметом судебных разбирательств. Иски могут быть предъявлены как органами прокуратуры (в защиту публичных интересов), так и частными лицами (например, конкурентами), претендующими на спорные земельные участки. Споры по оспариванию границ земельных участков, снятию земельных участков с кадастрового учета никогда не обходятся без землеустроительной экспертизы, которая может стоить не одну сотню тысяч рублей, сбором документов из архивов, и оплатить такого рода процедуры могут не все.
Бывают ситуации, когда наследники могут вступать в наследство на владение землей даже спустя 30 лет после приватизации 1993 года. Дело в том, что если раньше серьезно к земле сельхозназначения как к активу относились в основном сельхозпредприятия, то сейчас и люди, далекие от аграрной сферы, понимают, что ценность такой земли иногда гораздо интереснее, чем вложения, например, в покупку квартиры. Земля сельхозназначения — это недвижимость, которая может приносить определенный доход от аренды или использоваться наследниками именно для деятельности, связанной с сельских хозяйством. Сейчас немало достаточно молодых людей, 30-летнего возраста, которые начинают заниматься агротуризмом, сыроделием, созданием питомников саженцев разных культур или тепличным бизнесом. То есть, не крупными агропроектами, а фермерскими.
С одной стороны, это не огромные массивы — в тысячу гектаров и более, а, например, 5-10 га, которые хотят получить в пользование многие такие предприниматели. И это порождает ситуации, когда пересматриваются старые сделки, наследники пытаются выделить свой пай не на неудобьях, а именно там, где должна была по закону выделяться земля с учетом не только пашни, но и неудобий в том числе. Причем сроки исковой давности могут восстанавливаться с момента, когда наследник, вступивший в право на долю, об этом узнал.
В большинстве случаев невостребованные земельные доли уже давно были оформлены на муниципалитеты, в основном, сельские поселения. Но в зависимости от региона, такое переоформление можно оспорить. В каких-то регионах суды отказывают наследникам в удовлетворении исковых требований, так как прошло много лет, а в каких-то, наоборот, идут навстречу наследникам. Была и до сих пор есть практика — прежде, чем признать земельные доли невостребованными, выяснять, есть у них наследник или нет. Но у нас страна состоит из 89 регионов, и в каждом из них могут быть нюансы.
Несмотря на то, что судебная практика и суды в большинстве случаев стоят на стороне арендаторов, иски о расторжении долгосрочных договоров аренды не редкость. Основания для расторжения достаточно ограниченные — использование земельного участка с нарушениями, невыплата арендной платы два периода подряд. При этом расторжение договора невозможно без инициативы со стороны пайщиков.
Хорошие отношения с «лидерами мнений» среди пайщиков — это первое средство в борьбе с рейдерами. Арендатор должен постоянно актуализировать свои доверенности от пайщиков, последовательно приобретать доли, следить за рыночностью размера арендной платы и самостоятельно инициировать собрания по вопросам индексации размеров арендной платы. Это категория споров, в которых в основном участвуют компании, способные финансировать судебные процедуры.
Бывают ситуации, когда бывший председатель колхоза в постсоветское время организовал на этой территории сельхозкооператив и продолжал работать на земле, сохраняя советские традиции, при этом не выкупая земельные паи. К сожалению, встречаются те, кто находит «недовольных» пайщиков, и начинает скупать паи, фактически переводя на себя права пользования землей, консолидировав «контрольный пакет» для голосования на общем собрании участников общей долевой собственности, обеспечив себе принятие нужных решений.
Если говорить о сельскохозяйственных производственных кооперативах (СХПК), то корпоративное управление такой формой предприятия гораздо сложнее, чем в акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью. Очень много нюансов, которые необходимо учитывать. При этом специалистов, которые разбираются в регулировании деятельности СХПК не так много, в том числе потому, что в общей массе зарегистрированных юридических лиц, СХПК не так уж и много в масштабах страны. Открытая статистика кооперативного сектора России на основе данных Росстата (классификация по ОКОПФ), Федеральной налоговой службы и Министерства экономического развития; срез на 1 января 2025 — 7075 производственных кооперативов, на 1 января 2026 года — 6750.
Зачастую председателями СХПК остаются те, кто был назначен на должность при создании кооператива, это уже достаточно пожилые люди. Нередко председатель кооператива воспринимает себя как единоличный собственник и передает правление кооперативом детям, при этом процедура переназначения председателя может быть проведена с нарушениями. Не все члены кооператива могут согласиться с таким подходом, что порождает корпоративные споры между членами и обращение за защитой своих прав в суд, прокуратуру. Если вы хотите принять бразды правления от своих родителей (родственников), необходимо учитывать все нюансы и интересы всех членов кооператива.
Земельные и корпоративные споры всегда сложные, и тут очень многое зависит от того, как настроены стороны спора и их представители (юристы, адвокаты). Всегда есть возможность договориться, но, к сожалению, культура договариваться у нас не сильно развита. Зачастую судебные споры используются для того, чтобы добиться для себя более выгодной переговорной позиции.
Автор — управляющий партнер юридической группы «Ратум».
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
