USD

72.253 (-0,39%)

EUR

86.156 (-0,91%)

MOEX

3822 (-0,20%)

BRENT

73.5 (-1,20%)

Пшеница

658 (-0,69%)

Сахар

17.04 (-0,06%)

USD

72.253 (-0,39%)

EUR

86.156 (-0,91%)

MOEX

3822 (-0,20%)

BRENT

73.5 (-1,20%)

Пшеница

658 (-0,69%)

Сахар

17.04 (-0,06%)

USD

72.253 (-0,39%)

EUR

86.156 (-0,91%)

MOEX

3822 (-0,20%)

BRENT

73.5 (-1,20%)

Пшеница

658 (-0,69%)

Сахар

17.04 (-0,06%)

USD

72.253 (-0,39%)

EUR

86.156 (-0,91%)

MOEX

3822 (-0,20%)

BRENT

73.5 (-1,20%)

Пшеница

658 (-0,69%)

Сахар

17.04 (-0,06%)

USD

72.253 (-0,39%)

EUR

86.156 (-0,91%)

MOEX

3822 (-0,20%)

BRENT

73.5 (-1,20%)

Пшеница

658 (-0,69%)

Сахар

17.04 (-0,06%)

Аналитика

Покупай, но проверяй. Особенности проведения юридической проверки сельхозактивов

Shutterstock
Shutterstock
Журнал «Агроинвестор»

Журнал «Агроинвестор»

Читать номер

Процессы консолидации продолжаются во многих секторах аграрного рынка. Приобретая те или иные активы, инвесторы должны быть уверены в том, что не столкнутся ни с какими подводными камнями в процессе сделки. В чем особенности проведения юридической проверки агропредприятий, какие нетиповые юридические риски приобретения земель сельхозназначения существуют и как сократить затраты на проведение юридической проверки приобретаемых активов, расскажет автор этой статьи

По прошествии нескольких лет можно утверждать, что введенные западными странами санкции в отношении России и ответные действия руководства страны в виде запрета на ввоз обширного перечня товаров из-за рубежа, сокращения зависимости от импорта продуктов питания и сельхозпродукции и локализации производства дали свои плоды. Например, из страны — импортера свинины Россия превратилась в ее экспортера, а по поставкам за рубеж пшеницы стала мировым лидером. Почувствовав поддержку государства, в последние годы крупные игроки рынка активно скупали сельскохозяйственные активы, перераспределяя и консолидируя значительные земельные банки, особенно в южных регионах страны. Приобретая агропредприятия и/или землю, покупателю стоит обратить внимание на ряд важных моментов.

Зачем нужна юридическая проверка

Юридическая проверка приобретаемого актива наряду с финансовым и налоговым предынвестиционными исследованиями ставит несколько основных целей ее проведения. Среди них, во-первых, подтверждение, что продавец обладает правом собственности или аренды по отношению к земельным участкам, долям, зданиям, строениям и сооружениям, используемым в сельхозпроизводстве, а также правильный подсчет размера земельного банка. Во-вторых — выявление юридических рисков приобретения продавцом прав на активы и установление вероятности их потери в случае, например, признания сделок по их покупке недействительными, виндикации (иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества) активов или признания зданий, строений, сооружений самовольными постройками и их сноса. В-третьих, обнаружение обременений, запрещений и ограничений в использовании приобретаемых активов.

Результаты юридической проверки всегда используются при подготовке и согласовании документации по сделке. С одной стороны, если продавец не предоставляет запрошенный пакет документов в отношении проверяемых активов, он дает соответствующие заверения об обстоятельствах, в случае нарушения которых будет обязан возместить убытки покупателю или уплатить неустойку. Покупатель же получает право на односторонний внесудебный отказ от договора, если сторонами не предусмотрено иное.

С другой стороны, по результатам проверки могут быть выявлены нарушения при приобретении продавцом / предыдущими правообладателями прав на активы или иные существенные нарушения при ведении хозяйственной деятельности, которые могут привести к их потере, уменьшению или административному приостановлению деятельности. В этом случае покупатель может настаивать на включении положений о возмещении имущественных потерь в случае наступления таких обстоятельств в документацию по сделке. Кроме того, наряду с включением соответствующих договорных механизмов защиты интересов покупателя выявление высоких рисков потери активов приводит к их включению (полному или частичному) в категорию так называемых «дефектных». Это дает покупателю существенный рычаг воздействия на продавца при согласовании договорных условий и оказывает прямое влияние на финансовую составляющую сделки — ее стоимость. 

0023.jpg

Как сэкономить на проверке 

Независимо от того, проводится ли проверка силами покупателя или привлеченными им консультантами, вопрос затрат встает на первое место. В первом случае такие расходы имеют временной характер, а в случае привлечения консультанта — еще и финансовый. Чтобы сэкономить в обоих случаях, рекомендуется с умом подойти к выбору активов для проверки. Бессмысленно проводить сплошную проверку приобретаемых хозяйств, земель, сооружений, если, конечно, финансовые и временные возможности покупателя не безграничны. Правильнее будет выбрать ряд отдельных объектов и сконцентрироваться только на них.

Критерии выбора объектов для проверки могут быть индивидуальными и зависеть от предпочтений покупателя. Но, исходя из опыта, следующие условия носят универсальный характер и являются рекомендуемыми. Так, в частности, следует отбирать здания, строения, сооружения по их значимости для хозяйственной деятельности независимо от их стоимости, площади и других характеристик. Следует учитывать и одинаковые основания приобретения прав на активы: установление данного критерия представляется важным, так как позволяет покупателю осуществить юридическую проверку большого количества объектов за меньшее время/деньги и распространить риски, выявленные в отношении одной группы объектов, на другие, приобретенные на таких же правовых основаниях. Кроме того, проверку рационально провести в отношении земельных участков, арендованных продавцом у участников долевой собственности (УДС), в том числе в которых продавец владеет долями, наделов с наибольшей площадью, а также земли с наличием сельскохозяйственных неудобий (болот, оврагов, залежей и т. д.). Определение таких земельных участков, как правило, осуществляется технической командой покупателя.

Однако применение данных критериев на практике невозможно без получения от продавца списка всех объектов недвижимости с указанием такой информации, как основание приобретения права собственности или аренды, кадастровый номер, площадь, срок заключения и окончания договора аренды земельных участков и т. д. По опыту Capital Legal Services, использование данного механизма еще до согласования стоимости юридической проверки с консультантом позволяет существенно сэкономить и проверить большее количество активов за стандартное время (в среднем проверка занимает около 15 рабочих дней с момента предоставления запрашиваемой информации). При использовании такого рационального подхода юристы могут обследовать более 70% существенных объектов, проверив тем самым не более 20% от их общего количества.

Depositphotos_395188882_l-2015.jpg

Как подсчитать земельный банк

Одной из главных задач юриста в ходе юридической проверки является точный подсчет размера принадлежащего продавцу земельного банка в гектарах. Это напрямую влияет на стоимость сделки. На практике при приобретении предприятия для агропроизводства в общий банк включаются только участки сельскохозяйственного назначения (пашня) за исключением тех, что заняты объектами недвижимости.

При подсчетах необходимо избегать задвоения одних и тех же площадей в случае аренды продавцом земельных участков у УДС, в которых продавец является собственником земельных долей. На практике ошибки возникают в связи с тем, что сначала учитывается общая площадь арендованного участка, к которой прибавляются земельные доли, принадлежащие продавцу на правах собственности. Это неверно, так как доли, находящиеся в собственности продавца, фактически представляют собой площадь участка, который продавец может выделить в счет своих земельных долей. Для целей расчета земельного банка рекомендуется учитывать доли в собственности продавца отдельно от оставшейся общей площади арендованного участка, которая определяется как разница между общей площадью земельного участка и размером долей, принадлежащих продавцу. 

Как показывает практика, после подведения итогов юридической проверки у участников сделки может возникнуть спор касательно размера земельных долей в собственности продавца: продавец указывает на больший размер, покупатель — на меньший. Это может быть обусловлено несколькими причинами. Например, при выделе земельных участков из площади, которая находится в общей долевой собственности, в счет долей происходит уменьшение количества дольщиков и объема исходного участка. Однако регистрирующие органы могут допустить ошибку и не обновить показатели знаменателя дроби в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

Для примера разберем конкретную ситуацию. Площадь находящегося в общей долевой собственности земельного участка в целом составляет 1 тыс. га. Изначально общее количество дольщиков составляло 200 человек при размере одной земельной доли в 5 га. Продавец путем многократных приобретений стал собственником 60 земельных долей в размере 300 га, то есть его доля составила 300/1000, или 3/10. Представим, что общая площадь участка была уменьшена до 600 га за счет выдела другими дольщиками земельных участков совокупной площадью 400 га в счет принадлежавших им долей. В данном случае продавцу по-прежнему принадлежит 300 га земельных долей в оставшемся участке площадью 600 га, что математически должно быть отображено как 300/600, или 1/2. При этом в случае, если регистрирующий орган не обновит значение дроби, будет допущена следующая ошибка: значение дроби продавца останется равным 3/10 при обновленной площади земельного участка в 600 га. Таким образом, продавцу будет принадлежать только 180 га вместо законных 300 га. Можно только представить, какими могут быть расхождения, если проверяются десятки тысяч га.

А если продавец приобретал земельные доли в разное время, когда площадь земли и количество дольщиков различались? В этом случае согласно данным ЕГРН в собственности продавца могут быть указаны земельные доли с разными знаменателями. И здесь для точности подсчетов установление размера одной доли представляется крайне важным. Сделать это можно, в первую очередь, проанализировав документы о первичной приватизации земельных участков сельхозназначения и установив три показателя — общую площадь земельного участка, количество дольщиков и размер одной доли. Если такие документы проанализировать невозможно, рекомендуется внимательно ознакомиться с документами о выделении УДС участков в счет принадлежащих им долей, чтобы определить площадь земли, актуальную на момент приобретения долей продавцом. 

Естественно, что в данной проверке заинтересован в первую очередь продавец, чтобы избежать лишних споров с покупателем. Дальновидные компании, которые хотят реализовать свои активы, проводят внутреннюю проверку своих объектов и устраняют технические недочеты до выставления своего бизнеса на продажу и начала юридической проверки. Однако на практике это случается редко.

0025.jpg

Нетиповые риски 

Следует помнить и о некоторых других моментах, которые могут возникнуть на этапе покупки новых активов. К одному из таких рисков следует отнести преимущественное право субъекта Российской Федерации или муниципального образования на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его продажи. Об этом говорится в одной из статей Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нарушение указанного правила ведет к ничтожности сделки. Формально преимущественное право может быть применено только к случаям купли-продажи земельного участка, а релевантная судебная практика подтверждает, что правила о преимущественном праве не используются в случаях мены или внесения земель в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц. Однако определенные сделки, формально не являющиеся договором купли-продажи земельного участка, могут быть признаны судами как совершенные в обход закона и являющиеся на этом основании ничтожными. В качестве таких примеров можно привести сделки по приобретению в течение короткого периода времени (например, в течение года) всех или большинства земельных долей у УДС либо покупку участка по долям у одного собственника. Поэтому при проведении юридической проверки рекомендуется учитывать не только формальные требования закона об обороте земель, но и фактические обстоятельства каждой сделки и способы приобретения земли. 

Выкуп земель сельхозназначения из госсобственности — еще один риск, который следует учитывать. Лицо, которое получило в аренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести его без проведения торгов. Важно, чтобы это лицо не нарушало либо устранило нарушения законодательства при использовании такой земли. Согласно Земельному кодексу России, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в документе. Одним из таких оснований является планируемое размещение в пределах земельного участка объектов федерального, регионального или местного значения (в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и/или документацией по планировке территории). Учитывая специфику земель сельскохозяйственного назначения (их расположение, площадь), нельзя исключить ситуации, когда в пределах участка, находящегося в государственной собственности, планируется размещение таких объектов. Наиболее часто встречаются случаи планируемого размещения автомобильных и железных дорог, магистральных трубопроводов и т. д. Приобретение подобной земли в нарушение установленных запретов также может привести к признанию сделки недействительной. В этой связи при проведении проверки рекомендуется изучать не только правоустанавливающую, но и градостроительную документацию.

Сложностей сделке может добавить и такой момент, как «согласие супругов». На практике при проведении проверки продавец, как правило, не предоставляет нотариально удостоверенные согласия супругов предыдущих продавцов земельных долей, ссылаясь на то, что режим их общей собственности не распространяется на земельные доли, приобретенные супругом в рамках приватизации. Одним из популярных аргументов продавца является то, что приобретение земельных долей в рамках приватизации является безвозмездной сделкой, в связи с чем они относятся к личной собственности этого супруга. При этом согласно применимой судебной практике решения органов власти не являются сделками, в связи с чем земельные доли признаются общим имуществом женатой пары. 

С целью минимизации рисков рекомендуется запрашивать нотариально удостоверенные согласия супругов продавцов земельных долей. С учетом сроков исковой давности (один год с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже земельной доли) существует возможность неожиданного возникновения супруга, пытающегося оспорить сделку по продаже земельной доли без его согласия. С одной стороны, негативным последствием может быть возвращение сторон в первоначальное состояние (реституция). А с другой, если продавец уже использовал приобретенные им земельные доли для выдела земельного участка, практические последствия признания сделки недействительной могут включать вполне существенные материальные затраты.

Следующий риск — преимущественное право участников долевой собственности. В целях исключения необходимости соблюдения данного права при приобретении земельных долей на практике будущий покупатель сперва заключает договор аренды земли при множественности лиц на стороне арендодателя. Это позволяет ему приобретать доли напрямую у продавцов таких земельных долей без необходимости направления иным участникам общей долевой собственности предложений о покупке. Для целей проверки указанных оснований необходимо удостовериться в законности приобретения продавцом или предыдущими правообладателями права аренды на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности. 

Нарушение процедуры созыва общего собрания УДС может стать еще одной проблемой при заключении сделки. В рамках анализа соблюдения этой процедуры при принятии решения о передаче в аренду земли, находящейся в долевой собственности, продавцу необходимо среди прочего проверить соблюдение сроков уведомления о предстоящем собрании и текст уведомления на предмет его соответствия требованиям закона об обороте сельхозземель, а также факт размещения уведомления в утвержденных для этих целей средствах массовой информации. Нарушение установленной процедуры может привести к признанию решения общего собрания УДС и, как следствие, договора аренды участка недействительными, что повлечет за собой уменьшение арендуемого земельного банка.

Уменьшение арендуемой площади можно рассматривать и как отдельный риск. При подсчете земельного банка необходимо проанализировать риски потенциального выдела УДС участков в счет своих долей, если на общем собрании УДС они голосовали против передачи земли в аренду продавцу. Право выдела земельных участков является бессрочным и не зависит от воли продавца (арендатора).

И последним, можно сказать, «вымирающим» риском является случай аренды земельного участка путем заключения договоров аренды долей с УДС. Указанная практика была прекращена как противоречащая закону об обороте сельхозземель с января 2003 года, то есть с момента его вступления в силу. При этом некоторые территориальные управления Росреестра время от времени допускают указанное нарушение, однако площадь земельного участка, переданного в аренду по долям, не может быть учтена в земельном банке продавца и, как правило, учитывается в группе «дефектных» активов.

Автор — управляющий юрист практики недвижимости и строительства Capital Legal Services. Статья написана специально для «Агроинвестора».
Загрузка...
Агроинвестор

«Агроинвестор»

Читать